En el mercado del alquiler en España, es tan importante que el inquilino conozca sus derechos como que el propietario entienda las obligaciones del arrendador de una vivienda. Muchos conflictos en el ámbito del arrendamiento surgen por desconocimiento legal, tanto por parte del casero como del arrendatario.

En esta guía actualizada a 2025, te explicamos de forma clara cuáles son las obligaciones legales de un arrendador, qué tipo de reparaciones debe asumir, cómo actuar ante incidencias y qué consecuencias puede tener el incumplimiento de sus deberes.

✅ Si estás alquilando un piso o estás a punto de hacerlo, esta guía te ayudará a evitar errores costosos y mantener una buena relación con tu inquilino.

¿Qué significa ser arrendador de una vivienda?

El arrendador, también conocido como “casero”, es la persona propietaria de un inmueble que lo cede en uso a otra (el arrendatario) a cambio del pago de una renta. Este acuerdo se formaliza mediante un contrato de arrendamiento y está regulado principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Ser arrendador no solo implica recibir una renta mensual, sino también cumplir con una serie de obligaciones legales y contractuales que protegen los derechos del inquilino y garantizan una vivienda habitable.

Obligaciones del arrendador de una vivienda: principales responsabilidades

Estas son las obligaciones del casero en un piso de alquiler, según la legislación vigente en España:

1. Entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad

Antes de la firma del contrato, el arrendador debe asegurarse de que la vivienda está en condiciones adecuadas para vivir: instalaciones eléctricas funcionando, fontanería sin problemas, ventilación correcta, y cumplimiento de los requisitos mínimos de salubridad.

📌 Esta es una de las primeras y más importantes obligaciones del arrendador de una vivienda.

2. Realizar las reparaciones necesarias

El propietario está obligado a realizar, sin elevar la renta, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que los daños hayan sido causados por el mal uso del inquilino.

Entre las obligaciones del arrendador en reparaciones, se incluyen:

• Arreglo de la caldera o calefacción
• Sustitución de electrodomésticos fijos por fallo técnico
• Reparación de goteras o humedades estructurales
• Mantenimiento de la instalación eléctrica o fontanería

3. Garantizar el uso pacífico de la vivienda

Durante todo el tiempo que dure el contrato, el arrendador debe respetar la privacidad del inquilino y no puede entrar en la vivienda sin previo aviso o sin el consentimiento del arrendatario, salvo en casos de emergencia.

4. Respetar la duración del contrato

El contrato de alquiler debe tener una duración mínima de:

• 5 años si el arrendador es persona física
• 7 años si es persona jurídica (empresa, fondo, etc.)

Durante ese tiempo, el arrendador no puede recuperar la vivienda salvo por motivos justificados establecidos por ley (como necesitarla para uso propio o familiar, y cumpliendo los requisitos de preaviso).

5. Asumir los gastos de gestión inmobiliaria (si es persona jurídica)

Desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda 2023, cuando el arrendador es una empresa, debe hacerse cargo de:

• Honorarios de la agencia inmobiliaria
• Costes de formalización del contrato

Esto no puede trasladarse al inquilino.

6. Cumplir con las obligaciones fiscales

El propietario debe declarar los ingresos del alquiler en su declaración de la renta y, en algunos casos, aplicar las deducciones correspondientes o tributar por el IRPF.

También está obligado a entregar factura si el arrendatario la solicita (por ejemplo, en alquileres a autónomos o empresas).

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Derechos y obligaciones de los propietarios frente al arrendatario

Además de las obligaciones, el arrendador también tiene ciertos derechos:

• Percibir puntualmente el pago del alquiler
• Solicitar una fianza (1 o 2 mensualidades según el uso del inmueble)
• Revisar la renta anualmente, según el índice de referencia autorizado
• Solicitar la resolución del contrato por impago, uso indebido de la vivienda o subarriendo no autorizado

Es fundamental que ambas partes conozcan los derechos y obligaciones del arrendador y arrendatario para evitar conflictos y mantener una convivencia justa y equilibrada.

¿Qué ocurre si el arrendador no cumple con sus obligaciones?

Si el propietario incumple sus deberes, el arrendatario puede:

• Reclamar formalmente las reparaciones necesarias
• Acudir a los tribunales para exigir cumplimiento del contrato
• Solicitar una reducción del alquiler si no puede usar la vivienda correctamente
• Resolver el contrato sin penalización

En casos graves o reiterados, puede haber sanciones económicas e incluso indemnizaciones por daños y perjuicios.

Consejos para propietarios responsables

Cumplir con las obligaciones de un arrendador de vivienda no solo es una cuestión legal, sino también una estrategia para conservar buenos inquilinos y evitar problemas costosos.

Aquí algunas buenas prácticas:

• 📄 Usa un contrato actualizado y claro (modelo LAU 2025)
• 🔍 Realiza una revisión técnica de la vivienda antes del alquiler
• 📞 Mantén la comunicación abierta con el inquilino
• 🛠️ Atiende con rapidez las reparaciones urgentes
• 🧾 Lleva un control contable y fiscal de los ingresos por alquiler
• 🏠 Contrata un seguro de hogar que cubra daños a terceros

Obligaciones del arrendador de una vivienda: Conclusión

Conocer y cumplir las obligaciones del arrendador de una vivienda es esencial para alquilar con seguridad, proteger tu propiedad y construir una relación estable con tus inquilinos. Tanto si eres un propietario particular como si gestionas varios inmuebles, actuar con responsabilidad y previsión te ahorrará problemas legales y económicos.

En Vesta Barcelona, acompañamos a propietarios e inquilinos en todo el proceso de alquiler. Si tienes dudas sobre tu contrato o necesitas asesoramiento legal, no dudes en contactarnos.

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