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La hipoteca unilateral es una figura legal menos conocida dentro del mundo hipotecario, pero puede ser clave en ciertos contextos financieros, especialmente cuando se necesita ofrecer una garantía sin intervención directa del acreedor. En este artículo te explicamos qué es una hipoteca unilateral, cuándo se utiliza, qué implicaciones tiene frente a la administración pública y cómo se puede cancelar una hipoteca unilateral a favor de Hacienda u otros organismos estatales.
¿Qué es una hipoteca unilateral?
Una hipoteca unilateral es un tipo de hipoteca inmobiliaria constituida por el propietario de un bien inmueble sin aceptación inmediata por parte del acreedor. Esto significa que el deudor ofrece voluntariamente una propiedad como garantía, pero el acreedor (por ejemplo, un banco o la Agencia Tributaria) aún no ha aceptado formalmente dicha hipoteca.
En este tipo de contrato, el acreedor podrá aceptar o no la hipoteca en un momento posterior. Mientras tanto, la hipoteca se inscribe en el Registro de la Propiedad como una hipoteca unilateral no aceptada, aunque puede tener efectos jurídicos importantes si finalmente se acepta.
Hipoteca unilateral como garantía: ¿cuándo se usa?
Una de las aplicaciones más comunes es cuando se requiere presentar una garantía frente a la administración pública, especialmente en procedimientos fiscales. En estos casos, el contribuyente puede constituir una hipoteca unilateral a favor de Hacienda, de la Agencia Tributaria o incluso a favor del Estado, como una forma de suspender un embargo o aplazar una deuda.
También puede utilizarse en operaciones privadas como garantía alternativa, especialmente cuando una parte desea mostrar solvencia mientras se formaliza un contrato de préstamo o un aval.
Hipoteca unilateral a favor de Hacienda y la Agencia Tributaria
La hipoteca unilateral a favor de la Agencia Tributaria se ha vuelto una herramienta frecuente en procedimientos de aplazamiento o fraccionamiento de deuda tributaria. Permite al deudor ofrecer una vivienda u otro bien inmueble como garantía hipotecaria, incluso sin la aceptación inmediata de la administración.
👉 En este contexto, la hipoteca se inscribe como hipoteca unilateral a favor de Hacienda. Si Hacienda acepta formalmente esta garantía, el procedimiento de aplazamiento puede continuar con normalidad. En caso contrario, el contribuyente deberá buscar una garantía alternativa.
¿Cómo cancelar una hipoteca unilateral?
La cancelación de una hipoteca unilateral depende de si ha sido aceptada o no:
Cancelación de hipoteca unilateral aceptada
Si el acreedor ha aceptado la hipoteca, se necesitará su consentimiento para cancelar el asiento en el Registro de la Propiedad. En este caso, estamos ante una hipoteca inmobiliaria convencional, aunque su origen fue unilateral.
Cancelación de hipoteca unilateral no aceptada
Si el acreedor no ha aceptado la hipoteca, el propietario puede solicitar la cancelación unilateral pasados dos meses desde su inscripción, conforme al artículo 141 de la Ley Hipotecaria. No se requiere aceptación del acreedor si este no ha respondido.
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Hipoteca unilateral: ejemplo práctico
Imaginemos que un contribuyente tiene una deuda tributaria de 20.000 € y desea fraccionarla. Puede constituir una hipoteca unilateral como garantía sobre un inmueble de su propiedad, a favor de la Agencia Tributaria. Inscribe la hipoteca en el Registro, notifica a Hacienda, y espera la aceptación.
Mientras tanto, no es necesario realizar desembolsos, pero si Hacienda acepta, la deuda queda garantizada y se formaliza el fraccionamiento. Si no se acepta, la hipoteca puede cancelarse pasado el plazo legal.
Gastos hipotecarios en una hipoteca unilateral
En una hipoteca unilateral, todos los gastos hipotecarios corren a cargo del deudor: notaría, registro, gestoría y, si procede, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), salvo que se aplique alguna exención. Estos gastos pueden ser significativos, por lo que es importante valorarlos antes de constituir la hipoteca.
Ventajas y desventajas de la hipoteca unilateral
Ventajas:
- Permite ofrecer garantía sin necesidad de acuerdo previo.
- Es útil en procedimientos urgentes o con plazos administrativos.
- Puede ayudar a suspender embargos o ejecutar aplazamientos.
Desventajas:
- Genera costes notariales y registrales.
- El acreedor puede rechazar la hipoteca.
- No garantiza la aceptación de la deuda o la suspensión del procedimiento.
Interrelación con otros tipos de hipotecas
Si te interesa el funcionamiento de la hipoteca unilateral, es fundamental que también comprendas las diferencias con otras modalidades más comunes. Te recomendamos leer nuestra guía sobre los tipos de hipotecas en Cataluña 2025, donde analizamos las hipotecas fijas, variables, mixtas y revisables para ayudarte a tomar la mejor decisión financiera según tu perfil.
Y si actualmente no tienes ahorros y buscas vías para adquirir una vivienda, también puedes explorar alternativas en nuestro artículo sobre cómo comprar una casa sin ahorros en 2025. Allí descubrirás estrategias como el uso de avalistas, ayudas públicas y contratos con opción a compra que pueden complementar o sustituir la hipoteca unilateral como herramienta de financiación.
Conclusión: ¿vale la pena optar por una hipoteca unilateral?
La hipoteca unilateral es una opción muy específica dentro del ámbito hipotecario, especialmente útil en el marco de las garantías fiscales o ciertos acuerdos privados. No es un producto habitual para la compra directa de vivienda, pero puede ser clave para resolver problemas financieros puntuales.
Si estás considerando este tipo de hipoteca, asegúrate de consultar con un abogado o experto hipotecario que te oriente sobre sus implicaciones legales y su conveniencia en tu situación particular.
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