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Heredar una vivienda ya es de por sí un proceso complejo, pero la situación se complica todavía más cuando el inmueble no cuenta con escrituras registradas. Esta es una situación bastante común en España, especialmente en casas antiguas o transmitidas de forma informal, y genera muchas dudas legales y fiscales. ¿Es obligatorio escriturar una casa heredada? ¿Cuánto cuesta hacerlo? ¿Se puede vender sin escritura?
En este artículo te explicamos qué hacer si heredas una casa sin escrituras, los pasos para regularizarla, cuánto cuesta escriturarla y qué riesgos existen si no lo haces, con ejemplos y consejos prácticos que te ayudarán a resolver la situación de forma legal y segura.
¿Qué significa heredar una casa sin escrituras?
Cuando una persona fallece y deja una vivienda como parte de su herencia, lo habitual es que el inmueble ya tenga escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, no siempre ocurre así:
- Puede que la vivienda nunca se escriturara tras su compra.
- Puede que existan documentos privados (contratos de compraventa antiguos) pero no escritura notarial.
- En algunos casos, hay construcciones no registradas o heredadas “de hecho”.
👉 Si has heredado una casa sin escrituras, no eres propietario pleno hasta que regularices la situación.
¿Es obligatorio escriturar una casa heredada?
Sí. Aunque la herencia te otorgue derechos sobre el inmueble, es obligatorio escriturar una casa heredada para que figure a tu nombre en el Registro de la Propiedad.
Ventajas de escriturar:
- Reconocimiento legal como propietario.
- Seguridad frente a reclamaciones de terceros.
- Posibilidad de vender, alquilar o hipotecar la vivienda.
- Acceso a bonificaciones fiscales claras y ordenadas.
Sin escritura, el inmueble queda en un limbo legal que te impide disponer de él plenamente.
Pasos para escriturar una casa heredada
El proceso puede variar según cada caso, pero los pasos habituales son:
- Aceptar la herencia ante notario mediante escritura pública.
- Liquidar impuestos obligatorios:
- Impuesto de Sucesiones (depende de cada comunidad autónoma).
- Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana).
- Reunir la documentación: certificados de defunción, últimas voluntades, testamento (si existe), títulos de propiedad previos, catastro.
- Otorgar escritura de herencia ante notario.
- Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad a tu nombre.
En caso de que nunca existiera escritura previa, será necesario:
- Aportar un título de propiedad válido (compraventa privada, usucapión, declaración de obra nueva).
- Iniciar un procedimiento notarial o judicial para acreditar la titularidad.
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¿Cuánto cuesta escriturar una casa heredada?
El precio de escriturar depende de varios factores:
- Notaría: entre 300 € y 1.000 €, según valor de la herencia.
- Registro de la Propiedad: entre 200 € y 600 €.
- Gestoría (opcional): 300 € – 600 €.
- Impuestos:
- Impuesto de Sucesiones (varía según comunidad autónoma y grado de parentesco).
- Plusvalía municipal (según valor catastral del suelo).
👉 En total, escriturar una casa heredada puede costar entre 1.000 € y 4.000 €, sin contar impuestos si son elevados.
¿Hay que escriturar una casa heredada para venderla?
Sí. Si quieres vender, hipotecar o donar la vivienda, es imprescindible escriturar primero la casa heredada.
El comprador o banco exigirá que el inmueble esté inscrito a tu nombre en el Registro de la Propiedad. Sin escritura, la operación es nula y no tendrá validez legal.
Riesgos de no escriturar una casa heredada
- No podrás vender ni hipotecar la vivienda.
- Dificultad para acreditar la titularidad en caso de embargo o disputa.
- Posibles sanciones fiscales si no se liquidan los impuestos en plazo.
- Conflictos entre herederos por la falta de regularización.
Conclusión y consejos legales
Heredar una casa sin escrituras no significa que pierdas tus derechos, pero sí implica obligaciones legales y trámites indispensables para poder disfrutar plenamente de la vivienda.
- Escriturar es obligatorio si quieres vender, alquilar o asegurar la propiedad.
- Los costes varían, pero suelen rondar entre 1.000 € y 4.000 €.
- Es fundamental contar con asesoría legal y notarial para evitar errores y problemas futuros.
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